2024年太原楼市年度报告揭示了房地产深度调整期的市场真相：单价1.5万元/平方米以上的高端住宅成交占比同比攀升12%，较十年前的3%实现跨越式增长。其中，保利龙城天珺、龙城璞悦两个项目以近三成的市场份额，成为这一轮结构性行情的绝对主角。
这组数据背后，是央企保利在房地产深度调整期的战略转向——从2014年首入太原时以刚需产品打开市场，到2024年将高端项目占比提升至47%，这家连续多年蝉联山西楼市销冠的企业，正以“天系”“悦系”两大产品为支点，在龙城大街这条城市新中轴上，完成从“规模扩张”到“价值深耕”的跨越。
2025年冬日，龙城大街的晨雾氤氲如初，龙城璞悦五开间礼仪门堂前的赤松，为门堂平添一份沉稳的苍翠。树下，一位业主正在测量园林叠石的尺寸——这块从五台山甄选的景观石，是项目团队用古法“卧、立、悬”技艺调整七次才确定的位置。这个细节恰是保利高端战略的隐喻：在房地产利润率持续收窄的当下，这家企业正以产品价值为杠杆，撬动高端市场的结构性增长，而其背后，是房地产从“流量博弈”向“价值竞争”的时代转折。
展开剩余86%龙城大街的“隐形战场”：
高端住宅的供需重构
清晨的保利龙城璞悦示范区，63岁的张老先生驻足在泗水归堂水景前，轻抚五台山甄选的叠石。“在太原住了一辈子，没见过这样的房子。”他的身后，孩子们沿着爬坡式景观道奔跑，家长们倚在游廊闲谈。这个以“一园三堂九境”为骨的社区，千奇松树从泰山移植而来，162块彩釉玻璃拼接的景墙在晨光中流转，将宋式美学的“简远、天然”具象成可触摸的生活场景。
“您看这处叠石，是我们请古建专家用古法技艺历经七次调整才最终定的位。”保利龙城璞悦项目营销负责人站在水景旁缓缓道来，“太原人懂山水，更懂分寸，这石头多一分则拙，少一分则浮，得恰到好处。”这位深耕太原楼市多年的业内人士，见证了龙城大街的变迁：“十年前，我们做香槟国际项目时，客户问得最多的是‘有没有小户型’；现在客户来璞悦，第一句话常是‘园林里的暖阁茶室能不能24小时开放？’”
这种变化的背后，是太原城市能级的跃迁。作为山西中部城市群核心，龙城大街自2011年被定为第三条城市中轴线后，已汇聚山西白求恩医院、地铁2号线等顶配资源，每平方米土地的GDP产出达迎泽大街的1.8倍。数据更具说服力：2024年，太原楼市15000元/平方米以上高端住宅成交占比同比提升12%，而龙城大街板块贡献了其中42%的份额；龙城天珺均价18000元/平方米，仍保持月均1.2亿元的销售额。“不是市场冷了，是普通住宅的市场冷了。”太原楼市资深业内人士分析，高端住宅的扎堆，本质是城市资源向核心板块的集中式爆发。
产品主义的“保利答案”：
从“造房子”到“造生活”
保利龙城璞悦对细节的偏执，贯穿于项目血脉。龙城璞悦的厨房采用环形灯带设计，避免传统顶灯在操作台留下阴影；主卧卫生间的盥洗镜后藏着一台微型日化冰箱，刚好放下面膜与护肤品；三层中空隔音玻璃的隔音量达42分贝，“关窗后能隔绝龙城大街80%的车流声。”而三公里外的龙城天珺，则在164平方米户型中实现“私梯入户”，7—8平方米的电梯厅可改造成入户花园，按项目均价计算，相当于附赠56万元的使用空间。
“高端客户的需求，是‘既要又要还要’。”龙城天珺项目营销负责人铺开户型图，指尖划过LDK宽厅的动线，“我们要给客户提供南北通透的格局，还要全明的卫生间；要足够的收纳空间，又不能牺牲客厅的开阔感。”龙城天珺的122平方米户型给出了答案：餐客厅与南向阳台连成约6.8米的通厅，主卧270°转角飘窗引入更多光线，承重墙归边设计让空间可随家庭结构变化重组：“孩子小时是游戏区，上学后改书房，老人来了能加张床。”
物业服务的温度藏在深夜的细节里。我们采用‘东方领域服务体系’有‘双管家’制度，365天24小时响应，连业主家的宠物寄养、婚礼布置都能定制。”该项目物业经理展示着服务台账，上面记录着237项基础服务、46项增值服务。
省房地产协会相关负责人表示：“像保利、万科这类大企业，具备强大的市场研判能力。它们不仅拥有专业团队和前沿的数据资源支撑，能作出前瞻性预判，同时也打破了‘大公司调动难’的固有印象。”
“从市场趋势看，无论南方一二线城市还是太原，房企都呈现明显的改善化、高端化转向。去年地产整体下行时，北京、上海10万+大平层等高价项目去化反而加快，太原的高端住宅市场表现也颇为亮眼。以保利为例，其从央企层面构建了全局视角，早在5年前就组建专门科研团队，多维度研判城市能级发展、板块需求及客户厚度，精准捕捉市场变化特征与方向。在此基础上，推动产品革新，并吸收外部新成果进行本土化落地，形成了对市场的敏锐洞察与快速响应。”
高净值人群的“选择逻辑”：
从“有得住”到“住得好”
龙城璞悦远山阁，业主李女士正带着朋友品鉴新茶，窗外是叠石流水的景致。这种“社区即生活圈”的体验，正是高端项目打动高净值人群的核心。
教育资源的确定性是关键杠杆。龙城璞悦与九一小学签约，业主子女可直接入学；龙城天珺则在规划中预留了初中用地，正在与一所重点中学洽谈合作。太原理工大学的陈教授选择天珺，正是看中“从家到学校步行3分钟，不用过马路，老人帮着接送孩子也放心”等优势。数据显示：两项目的业主中，国企高管、金融精英、教师、医生等知识型群体占比达35%。
圈层的纯粹性同样重要。龙城天珺有494户业主。所有户型中，最小面积为164平方米，最大为238平方米，“没有小面积户型掺杂，邻居都是企业高管、高校教授。”业主周先生是某能源企业高管，他最满意社区“无底商设计”所带来的宁静氛围，“晚上在园林散步，闻不到餐馆的油烟味，只有虫鸣和叠水声。在家门口就可以弹古琴、习书法，这种氛围，不是用钱能买到的。”
健康与智慧成了隐形“加分项”。龙城天珺的全屋智能系统可联动门窗、灯光、安防，其“一键离家”模式会自动关闭电源、锁门、启动监控；社区园林的光照传感器能根据日照强度调节路灯亮度，雨水花园可收集70%的地表径流。“我有过敏性鼻炎，这里的新风系统能过滤PM2.5至0.3微米。正是因为这个原因，我下定决心在这里置业。”业主赵女士说道。
央企的“战略深水区”：
在行业调整中锚定长期价值
“2025年，中央提出‘好房子’战略，核心是‘安全、舒适、绿色、智慧’，这恰好是保利‘天悦人和’产品系的基因。龙城天珺的门窗抗风压性能按百年一遇的标准设计。政策划定的是底线，真正创造好房子的关键在企业。保利发展控股的实践，不仅是对国家‘好房子’战略的基层解码，更生动回答了‘城市发展为了谁’的问题。”
行业调整期的市场分化，让高端赛道成为“安全区”。2024年，太原刚需产品价格同比下降3%，而高端产品价格逆势上涨5%。“刚需客户对价格敏感，市场稍有波动就会观望；但高净值人群更看重价值，只要产品够好，就能吸引客户。”龙城天珺的业主中，相当比例的客户是全款购房，“这部分需求受信贷政策影响小，能保证项目的现金流稳定。”
暮色中的龙城大街，璞悦的景墙灯光次第亮起，162块彩釉玻璃折射出流动的光斑，与天珺楼栋的轮廓灯遥相辉映。这两束光，不仅照亮了保利的豪宅版图，更勾勒出行业转型的清晰路径——当房地产从“增量时代”进入“存量时代”，唯有锚定“好房子”的本质，才能在品质竞争中站稳脚跟。而对于太原这座正在崛起的城市，这样的探索，或许才刚刚开始。
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